仅仅只是酝酿取消商品房预售，就让港股蒸发636亿港元？

网络各方态度

通知发布后，引起各方热议：

港股地产股受挫，市值蒸发逾636亿港元

受此消息影响，本周港股开市后，恒生中国内地地产股全线下跌。截至收盘，碧桂园(10.66, -0.18, -1.66%)跌幅为5.57%，世茂房地产(20.7,-0.20, -0.96%)跌5.22%，华润置地(27.8, -0.15, -0.54%)跌4.83%，融创中国(01918.HK)下跌4.02%，中国恒大(26.15, 0.35, 1.36%)跌3.55%，地产股总市值一天蒸发逾636亿港元。

图来源：证券时报网

官方仅仅只是“酝酿取消商品房预售”，为什么各方反应这么大？

什么是商品房预售制？

商品房预售制统称为商品房预售许可制度，是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅，与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。

商品房预售制度的“创始人”为香港商人霍英东。1953年，霍英东提出“预售楼花”，并提倡分期付款。这一制度随后由香港传入内地，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确，随后这一新房销售方式被广泛运用。

商品房预售制度满足了哪方？

必然是开发商。

有了预售制，行业准入门槛低了，比如30层的房子，开发商建到5层以后，基本上就可以办理预售证了，10天之内就能开盘卖房。按揭款要被监管分期用，但首付款开发商可以马上用，资金弱的房企，就可以通过这种方式来回笼部分资金，这钱一般都是用来还原来买土地的钱，以及建筑方垫资的钱。

在预售制的前提下，开发商就能继续拿地开发了，因为花三五十个亿拍块地，转手就可以收预付款还掉一部分银行欠款。

预售制，说直白点，其实就是“空手套白狼”的游戏。

商品房预售制度伤害了哪方？

自然是购房者。

在房屋预售制度下，房地产开发商不仅能以低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不需承担房屋的存货成本。所以开发商所谓“期房价格低”只是假象，实际上房地产开发商在使用各种策略让房价持续上升。

预售商品房制度也是造成近些年房屋质量严重不合格的原因。一旦预售证办理了以后，房子基本卖出，那中小房企对于房屋项目的开工可能就不上心了，房屋质量难以把控，得过且过。到时候等到收房时，业主看到了的是满墙裂缝、顶板渗水的房子，花了大笔钱财等了好几年不能马上住，还要去维权。例如鹰眼鉴房+前几日发布《融创城开中原宸院，这不像是我认识的》、《智慧城，真露骨》、《绿都澜湾，有“病”就要治！》等案例，都证明了如今市面上很多新建楼盘的质量都不过关，存在很多很多问题。

这也就是官方要取消商品房预售的根源原因！

文件还未正式实施，但不会太晚

“商品房预售制度”伴随了中国房地产已经有25年之久，预售制度促进了中国房地产市场的爆发，广东省房地产协会相关人士表示，这只是征集意见，“取消商品房预售制度”这样的说法并不准确。但市场还是对此做出了消极反应。其背后的逻辑在于，即使取消商品房预售制度最终被保留下来，政策不断收紧、房地产行业被不断挤压这个大趋势恐怕是无法改变的。

一方面，房地产企业融资周期将大幅变长，一旦遇到市场变动，更加容易出现资金链断裂；另一方面，可能会出现阶段性供应“休克”，相应矛盾会集中爆发，影响社会稳定。如果真的取消，那中小房地产开发商，或将面临生死之劫。大开发商也不是高枕无忧。虽然一些龙头房企能进一步扩大势力范围，大鱼吃小鱼。但预售取消，整个市场都要面临资金压力，房企的利润必然大受影响，高速扩张的历史，将会一去不复返。

虽然说短期内取消预售制度可能性不大，但就针对现在畸形的房产市场来看，未来取消预售制的几率是比较大的，只是出台的时间表和分阶段如何推进罢了。随着预售商品房制度的取消，工程质量必然会对开发商房屋销售产生重大影响，如果不能将房屋质量提高，那将会影响口碑，严重的甚至会血本无归。当取消了预售商品房制度，市场实现全面现售，对普通购房者而言，那会大大降低购房风险；对开发商而言，为了提高口碑和销售，必将更加重视房屋施工质量，形成良性循环。

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