墙体渗水、玻璃自爆、外墙开裂，这个“豪宅”怎么买？

广州 | 三江交汇

广东人以水为财，很多高净值买家会把“江景”列为权重很高的一项需求。老铁团队同样不乏对珠城的高密度无感，转身投向海珠一线江景房的客户。

说到海珠的江景豪宅中的标杆，必然少不了保利天悦和天誉半岛，今天老铁带你细品后者。

一、楼盘印象

老铁当年第一次听说天誉半岛这个名字，还是在团队的一次闲聊分享会上，有伙伴说起天誉半岛是他的dream house。

后来在踩盘光大花园那天，当老铁向北漫步在太古仓的沿江步道上，视野的前方出现了一簇高B格的建筑群。

这里可是3江交汇诶，是哪个楼盘这么NB？好奇心驱使我打开了地图APP，哦~原来你就是大名鼎鼎的天誉半岛。

既然这么牛，那就有必要单独安排一次踩盘调研了。

天誉半岛的开发商是天誉置业（控股）有限公司，早在2000年就拿下了这块宝地，但是直到2008年才开始动工，开盘时间也从2013年活活拖到了2015年。

2015年1月的开盘价35k，2017年8月开盘大户型时，单价已经翻番不止，到82.5k。

小区由国际知名的JLL仲量联行负责物业管理，其服务质量还是对得起5元+的管理费的。

举个例子，每栋楼下都配有值班管家，上楼需要管家帮忙叫电梯并预设通达的楼层，看到腿脚不便的老人，管家也会贴心地主动搀扶；电梯里的迎宾地毯会根据日期每天更换，大堂角落里居然还有给儿童玩具车专门划分的停车位。这些管理细节让人很容易产生信任感。

楼下公共大堂挑高足够大气，冷气开放也很大方，还设有茶水区、阅读区供人使用。对于大佬们不想被来访者到家打扰，就可以在楼下简单接待。

天誉半岛一共7栋楼，其中A1是会所，A4是写字楼。住宅只有5栋，A5-A7栋2014年交楼，A2-A3栋2016年交楼，楼龄非常新。

据说A2的顶层是他们老板自住的，A5栋因为共有产权的问题，入住率不高。全小区的入住率也仅有30%左右。

小区的外立面设计很新颖，大面积玻璃幕墙的应用保证了外观的一致性和室内的采光。虽然不像汇悦台那样全玻璃幕墙的设计吸睛，但在西边也是一枝独秀的存在，比对岸的竞品——珠光御景壹号土黄色好看多了。

花园不能算大，只能说够用。但绿植、水系的景观布置上可以看出还是下了功夫的，整体园林给人的感觉很清新、整洁。

天誉半岛只有535户，别说现在入住率不高，即使全入住，这个花园的规模也够小区居民们遛弯了。如果有更多需求，出门左转洲头咀公园和海珠环岛路，散步很舒服。

小区的车位配比也很豪宅，2093个车位对住户非常友好，地下车库里大把空位可停。

A1栋的-1和顶层设有两个会所，规划中也是双泳池的配置，一个露天、一个室内恒温，不过恒温泳池之前被填掉了，有人说是未报先建，有人说是质量问题，总之是与售前的承诺不符，业主的期望落空了。

踩盘时楼下的环岛路每逢晚上10点后都有车尾夜市，柠檬茶、咖啡、甜品、烧烤、啤酒是基本配置。虽然没有其他区域的夜市热闹，但也为这边增加了一些烟火气。不过据老铁所知，天誉半岛的业主们非常不爽，也已经向相关部门投诉了。说到影响还债氛围，对面珠光御景壹号楼下的黄沙海鲜市场也是异曲同工。

再说说天誉半岛最大的卖点——3江交汇，超宽江景。得益于巧妙合理的设计，住宅这5栋楼都可以看到最棒的江面景观，其中以楼王A2栋最为优秀，配合2梯1户的梯户比和超大的270°景观窗，有多爽不用我多说，请大胆想象。

不是以水为财吗？住天誉半岛，这水都快装不下了，全是你的。

二、小区缺点

1、建筑质量一般：老铁在踩盘时确实有看到外墙开裂和钢护栏生锈，听业主介绍，从2017年收楼入住后，房子陆续出现了墙体渗水、钢化玻璃自爆等质量问题，而且比例还不低。

1期居然还发生过电梯失控掉到-1的事件，让人担惊受怕。

作为海珠西部豪宅的扛把子，这种建筑质量难免令老业主寒心、使新买家踌躇。

2、对New Money吸引力不大：天誉半岛所处的区位使得它与未来高大上的规划基本不沾边，说了N年的白鹅潭到现在也没啥起色，狼来了太多次，大家都不信了。

除了一些地缘、血缘的家族客户和对江景有迷之执念的大老板（这里布匹老板业主非常多），目测并不会有太多掏得起这个总价的客群考虑接手。

三、小区优点

1、三江汇聚的稀缺性：广州的一线江景小区就那么多，但同时满足纯粹的大户型社区+极新的楼龄+一览无余的江面的豪宅小区就少之又少，这正天誉半岛最大的卖点，真好这口的你只能选这。

广州的豪宅里恐怕只有珠光御景壹号有同款景观，不过二者一南一北，景观上略有不同，但不妨碍他们的稀缺性。

四、小区配套

教育：小区对口的省一级福安街幼儿园天誉园区就在北门旁边，2022年小班招生75人，且只招收天誉半岛业主的适龄儿童，生源纯粹且方便接送。

对应的小学是后乐园街小学，没有评级。小升初是第三组摇号，也不是特别好的选择。与保利天悦同理，这里的业主不会去挤公办学校的，自有办法和出路。

医疗：附近有多家三甲医院，广州医科大学附属第一医院、中山大学孙逸仙纪念医院等等，求医问药非常方便。

商业：底商匮乏，说真的不太够用。大型商业更多要去乐峰广场，日常买菜可以去洲咀肉菜市场。

交通：L8的同福西站不行300多米就能进站，挺方便的，虽然业主们大概率不会选择地铁出行。

五、板块利好

无。如上所述，狼来了太多次，极大地消磨了市场的热情，现在应该没多少人期待白鹅潭CBD了吧？

六、产品推荐

泓景花园约535户，目前挂盘24套，挂盘比约4.5%。

以下是老铁严选。

3房：A7栋的02户型，东南向148㎡（套内118㎡）不超豪宅的3房2卫。天誉半岛的入门级产品，3梯3户+东南向望江+3.1m层高的配置对于改善用户来说也很厚道。3个房间面积十分均衡（16+15+13），不像一般这个面积段下的四房（16+10+8+6），只有主人房相对舒坦，对于家里人口不多的家庭，这种大三房又不超豪宅的设计刚刚好。

而且8.5㎡的U型厨房对于下厨的人而言真是足够你折腾了，如果你不爽这种结构，除了临主卫的那堵墙都是可以敲掉改造的。适合孩子已经过了义务教育阶段的3口之家，目前挂牌1650w左右，建议成交价1550w左右。

海珠平替：光大花园榕岸E10栋的147㎡户型。同样可以南向望江。楼龄比天誉半岛旧一些，但胜在配套更方便，烟火气十足，1000w左右即可拿下。

同价优选：珠江广场海裕楼、海宁楼的146㎡户型。更高的得房率，一线主航道江景，下楼就到江边，同样可以满足想住得爽的买家。

4房：A2栋1单元避难层之间的01户型，西北向望花园251㎡4房3卫3阳台带保姆间。这种户型非常稀有，只有避难层之间的寥寥几户。可以以最低的面积和总价获得440、350户型的同款三江汇聚的江景，性价比可谓不错。

其中一个18㎡的卧室布置在客厅旁的动区，与主卧的静区分离，适合与年轻人作息时间不同步的老人居住，互不打扰，是减少家庭矛盾的一大利器。保姆间有专用电梯，日常出入不会打扰业主的私人生活。适合三代同堂的多胎家庭，目前低层挂牌价2510w左右，建议中高层成交价2760w左右。

海珠平替：珠江御景湾G3栋的215㎡户型。北向望江有压力，咱可以搞南向望江，和边上的越秀天悦江湾同款江景，你家离江更近、花园更大。未来还有沥滘旧改的刺激，稍微有点盼头。

同价优选：可以搞一套紫龙府的187㎡户型，楼龄不逊色，板楼住着也更舒服实用，区位无疑更佳，周边的想象空间巨大。当然，前提是你不介意所谓“天斩煞”的情况下。

5房：A2栋1单元的02户型，南北通透440㎡5房5卫+主卧270°环幕景观窗望三江交汇处。这是天誉半岛最强的户型，主卧、主卫、衣帽间互相打通的设计，尊味十足。同样，也预留了远离主卧的长者房，对大家都好。

而且这个户型的改动空间非常大，整体的承重墙只有2堵，如果是丁克富豪，改出个440㎡2房2厅3卫岂不爽爆，所谓dream house就是这种了。适合真不差钱的终极改善家庭，目前低层挂牌价5200w左右，建议中高层成交价5300w左右。

海珠平替：这个“平”替得比较牵强，属实不平了。中信君庭的430㎡户型，室内空间差别不大，同样也是超级奢侈的江景+长者房与静区分离的设计，地处稍强于洪德的滨江东板块，离核心区更近。

同价优选：中海花城湾314㎡户型，挤进珠城C位，绝对够住而且不用折腾了，这是dream house的另一种呈现形式。换句话说，可能跟天誉半岛完全是不同的客群。

总结

天誉半岛作为广州唯2的3江汇聚江景豪宅，稳坐海珠西的天花板。获得了部分高净值生意人青睐的同时，却因为与城市发展方向相悖而在上一轮疯狂的豪宅行情中被无情落下。目前的价值更多是居住品质的提现，自住客户可择机入手，投资客需谨慎。

老铁对天誉半岛的打分是8.9分。屏幕前的你又怎么看呢？欢迎留言打分，倘若你感兴趣，请找老铁唠唠，我们提供全流程服务。

广州买房不迷茫，老铁帮你买对房。

我是海珠老铁赵青，熟悉广州大小楼盘。